Защита прав арендатора при заключении договора аренды

Скачать договор аренды, предусматривающий описание наиболее важных условий, учитывающих интересы арендатора.

Не секрет, что более трети (36%) всех жителей нашей страны, порядка 6 000 000 человек проживает в арендуемом жилье.

Хотя условия аренды жилья действительно сильно различаются в зависимости от региона, состояния жилья и иных факторов, существуют некоторые общие правила и положения, определяющие права и обязанности как арендодателей, так и арендаторов.

Вместе с тем, как показывает практика, благоприятный опыт в качестве арендатора начинается со знания своих прав, базовых основ законодательства об аренде имущества и внимательного ознакомления с предлагаемым к подписанию договором.

В настоящем материале мы постарались осветить наиболее важные вопросы, позволяющие арендаторам избежать негативных последствий от недобросовестных действий арендодателей, завуалированных в договоре аренды.

Гарантийный взнос или "обеспечительный платеж" в договоре аренды

Гарантийный взнос в договорах аренды – это явление весьма распространенное. 

По сути, гарантийный взнос вносится в качестве способа обеспечения и гарантии исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе обязательств по оплате арендной платы и иных платежей, а также обязательств по возмещению убытков арендодателя в случаях, предусмотренных договором аренды.

На первый взгляд условие вполне логичное, кроме того, данный взнос будет возвращен арендатору по окончанию срока аренды.

Однако не редки случаи, когда договор аренды содержит условия, позволяющие не возвращать гарантийный взнос по определенным обстоятельствам, например:

• в случае освобождения жилья в одностороннем порядке (без подписания акта приема-передачи); или
• при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора (ввиду отсутствия потребности в дальнейшей аренде).

Арендатор вряд ли будет задумываться о таких формальностях, и гарантийный депозит на вполне законном основании может быть удержан арендодателем в качестве компенсации за досрочное расторжение договора или штрафа за нарушение каких-либо его условий.

Ремонт съемного жилья: кто должен оплачивать, арендатор или арендодатель?

Предполагается, что ответственность за состояние сдаваемого имущества, его безопасность и пригодность для жилья в полной мере возлагается на арендодателя. Это касается в том числе инженерных систем (газ, вода и электричество), а также любых потенциально опасных объектов (оголенная проводка или сломанная лестница). В большинстве случаев, арендаторы предполагают, что если жилье нуждается в каком-либо ремонте, собственник должен организовать и оплатить его или возместить арендатору произведенные расходы.

Однако это не всегда так.

Статьей 548 ГК РК предусмотрено, что арендодатель не отвечает за те недостатки сданного внаем имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору.

В соответствии со статьей 552 ГК, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Арендодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором.

Следовательно, арендодатель обязан производить ремонт жилья только в том случае, если договором данная ответственность не возложена на арендатора (как и бывает в большинстве случаев). 

Вправе ли арендодатель в любое время посещать переданную в аренду квартиру?

В договоре может быть определено право арендодателя в любое время без предварительного уведомления посещать жилье: для ремонта, показа или по любой другой причине.

В данном случае рекомендуется предусмотреть случаи, в которых арендодатель имеет право беспрепятственного входа в жилье, например:

• в случае экстренной необходимости, при наличии угрозы жизни людей и/или сохранности имущества арендодателя или третьих лиц (в случае произошедших или возможных аварии, пожара, иных чрезвычайных происшествий);
• по требованию правоохранительных органов и иных уполномоченных государственных органов и т.д.

В иных случаях арендатор будет вправе отказать арендодателю в посещении жилья без предварительного согласования.

Досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя

Порядок расторжения договора аренды предусмотрен статьей 556 ГК РК.

В соответствии с указанной статьей, по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных Кодексом, иными законодательными актами или договором.

В соответствии со статьей 545 Кодекса, каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законодательными актами или договором не установлено иное.

Таким образом, в договоре допускается наличие не предусмотренных гражданским законодательством условий и сроков его расторжения, а следовательно такие условия очень важно изучить до подписания договора.

Например, в договоре указано, что срок уведомления арендодателя о расторжении составляет 5 дней. Арендатор обязан в указанный срок после получения уведомления освободить жилье, в противном случае придется оплачивать штрафные санкции.

При этом, арендодатель вряд ли будет задумываться как и куда переехать квартиросъемщику в столь сжатые сроки.

Одностороннее увеличение арендной платы

В соответствии со статьей 546 ГК РК, размеры платы за пользование имуществом могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Следовательно, в договоре могут быть предусмотрены другие сроки. Кроме того, размер увеличения законодательством не регулируется.

Таким образом, в договоре желательно предусмотреть ограничения для арендодателя в отношении изменения оплаты, например:

"Стороны согласовали, что сумма арендной платы может изменяться в сторону увеличения в случае изменения налогового законодательства и/или инфляции, но не более чем на 10 % и не чаще одного раза в 12 месяцев"

Резюме

Как следует из вышеперечисленного, при заключении договора аренды очень важно внимательно ознакомиться с его условиями и в случае выявления «кабальных» для арендатора условий, согласовать с арендодателем их исключение или замену на более приемлемые.