Доля в недвижимости: права и обязанности собственников

Относительно права собственности на жилье для казахстанцев, не проживающих на территории РК

В соответствии со статьей 9 Закона РК «О правовом положении иностранцев», иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, в жилищных отношениях имеют те же права и несут те же обязанности, что и граждане Республики Казахстан, если иное не предусмотрено Конституцией, законами и международными договорами. Иностранцы могут иметь в Республике Казахстан на праве собственности жилище (за исключением временно пребывающих иностранцев).

Постоянно проживающими иностранцами являются иностранцы, имеющие вид на жительство в РК. Все остальные являются временно пребывающими.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса (ГК РК), если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами. В случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.

Таким образом, иностранцы, не имеющие вида на жительство Республики Казахстан обязаны в течение 1 года продать, подарить или иным образом распорядиться унаследованной квартирой (долей в квартире).

На Вас, как гражданку Республики Казахстан данное требование не распространяется, вне зависимости от того, в какой стране Вы проживаете.

Можно ли лишить права собственности на долю в квартире собственника, не принимающего участие в расходах на квартиру и не проживающего в ней?

Согласно п. 5 ст. 188 ГК РК, право собственности бессрочно и может быть принудительно прекращено исключительно по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Такте основания предусмотрены ст. 249 ГК РК:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
• принудительного отчуждения имущества, которое в силу законодательных актов РК не может принадлежать данному лицу;
• реквизиции;
• конфискации;
• принудительного отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
• изъятия бесхозяйственно содержащихся памятников истории и культуры, культурных ценностей;
• национализации;
• продажи имущества с публичных торгов по решению суда в случае невозможности раздела общего имущества либо выдела доли из него (ст. 218 ГК).

Следовательно, тот факт, что собственник доли в квартире в данной квартире не проживает и не участвует в расходах на ее содержание не является основанием для лишения права собственности на долю в квартире.

В отношении продажи доли в квартире или компенсации за долю в квартире

Вы имеете полное право продать свою долю в квартире третьим лицам, если найдете таких покупателей (что в принципе крайне затруднительно).

В соответствии со статьей 212 ГК РК, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных ст. 216 ГК РК.

Статья 216 регулирует преимущественное право покупки следующим образом:

При продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Процедура следующая:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Также Вы имеете право потребовать от Ваших сособственников купить Вашу долю или на выплату Вам компенсации.

Этот вопрос решается по соглашению собственников или по решению суда. То есть, если Вы не достигли соглашения о продаже или выплате компенсации, можете обратиться с иском в суд.

В соответствии со статьей 218 ГК РК, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

При невозможности раздела общего имущества либо выдела доли из него, суд принимает решение о продаже имущества с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.

В отношении передачи в аренду квартиры, являющейся долевой собственностью

В соответствии со статьей 540 ГК РК, по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.

То есть, сдача квартиры в аренду предполагает получение дохода. Этот доход соответственно должен распределяться между всеми собственниками пропорционально их долям. Другие условия распределения могут быть определены соглашением сторон.

В соответствии со статьей 543 ГК РК, право сдачи имущества внаем принадлежит его собственнику. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательными актами или собственником сдавать имущество внаем.

В соответствии со статьей 209 ГК РК, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество.

В Вашем случае имеет место общая долевая собственность, поскольку квартира была получена в наследство в определенных долях. Режим совместной собственности предусматривается в других случаях, например, в отношении супругов.

В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом.

Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого - вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящейся на его долю выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации.

Согласно статье 214 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

То есть для того, чтобы сдать квартиру в аренду, собственник, выступающий в роли арендодателя, должен получить согласие других собственников.

Также, согласно этой норме Вы имеете право наравне с другими собственниками пользоваться квартирой соразмерно своей доле – 1/5. Поскольку в данном случае фактически это не представляется возможным с учетом размера доли и места проживания, Вы вправе потребовать от собственника, который фактически владеет квартирой, соответствующей компенсации.

Вашу часть 1/5 от доходов от аренды также Вам должны были оплачивать, за вычетом Вашей части расходов (налоги, коммунальные платежи и другие расходы).

Однако, факт использования квартиры в своих целях другим собственником (Вашей сестрой) или факт сдачи ее в аренду нужно будет доказать.

Это важно, так как сестра может сказать, что она вообще не пользуется квартирой и не сдает ее в аренду, только несет расходы (например, платит квартплату, делает ремонт и т.п).

В случае спора доказать это можно свидетельскими показаниями, например, соседей.

Можно попросить кого-нибудь из знакомых проехать в квартиру и посмотреть, кто там проживает, поговорить с соседями.

Если получите подтверждение того, что там проживают посторонние лица, можно вызвать участкового. С большой вероятностью участковым будет составлен соответствующий акт, который в последующем тоже может использоваться в качестве доказательства (если квартирой пользуются без законных на то обстоятельств). А если есть договор аренды квартиры, они его должны предъявить.

Однако и вызов участкового не во всех случаях приносит результат. Факт проживания посторонних людей в квартире еще не доказывает получение доходов. Как правило арендаторы утверждают, что являются родственниками или друзьями хозяина квартиры и не платят за ее аренду. В отдельных случаях квартира передается "якобы" в безвозмездное пользование по соответствующему договору. То есть процесс доказывания в данном случае весьма трудоемкий.

Для инициации процесса Вам в первую очередь необходимо определиться, Вы хотите, чтоб квартира просто не сдавалась в аренду или все же претендуете на получение компенсации от сдачи.

Если речь пойдет о компенсации – можно посчитать ее размер исходя из средней арендной платы аналогичных квартир в этом районе и исходя из срока ее сдачи в аренду (срока пользования после смерти отца).

Как определитесь с решением, в первую очередь нужно обратиться письменно к остальным собственникам (сестре и ее детям).

Требованием может быть в том числе прекращение пользования квартирой третьих лиц (в данном случае аренды) или выплата компенсации в указанной Вами сумме.

Закрепить достигнутые договоренности можно письменным соглашением у нотариуса. Ваши интересы может представлять доверенное лицо на основании доверенности. То есть, вылетать в РК Вам совсем не обязательно.

Если не будет достигнуто согласие, спор можно решить в судебном порядке.

Какие могут быть риски при разрешении споров об использовании долевой собственности?

Риск, связанный с неоплатой расходов на содержание квартиры

В соответствии со статьей 215 ГК РК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Это имеются ввиду такие расходы, как налог на имущество, квартплата, ремонт, вызванный неотложной необходимостью (например, в случае затопления квартиры).

Учитывая, что Вы не несли расходы по содержанию совместного имущества, вторая сторона логично заявит об этом в суде. Скорее всего, вторая сторона будет настаивать на том, что Вы не имеете право на компенсацию либо будут просить суд уменьшить размер компенсации либо вообще могут заявить встречные требования к Вам о выплате компенсации за весь период, в течение которого Вы не участвовали в содержании имущества.

В качестве обоснования того, почему они ранее не обращались к вам с этим вопросом, могут сказать, что полностью утратили с Вами связь после Вашего переезда за границу.

Поэтому очень важно перед тем, как начинать какие-либо процедуры в этой части, собрать возможные доказательства фактического пользования квартиры сестрой или ее детьми или сдачи квартиры в аренду.

Сложность доказывания, что квартира действительно сдавалась в аренду за плату

Еще одним немаловажным риском является сложность доказывания. Теоретически Ваша сестра могла сдавать квартиру неофициально (без договора) и не платить с этих доходов налоги. К сожалению, в практике такое встречается.

Допустим, если она сдает квартиру частным лицам (например, семье), они могли не требовать от нее договора или подтверждения оплаты.

Риск, связанный с улучшениями имущества

В соответствии со статьей 211 Гражданского кодекса, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Ваша сестра может заявить требование об увеличении своей доли. И суд может его удовлетворить, если она докажет, что за этот период сделала неотделимые улучшения (например, капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью), а получить Ваше согласие не представлялось возможным ввиду Вашего отсутствия в стране и отсутствия у нее контактов для связи. Согласие других собственников конечно она предоставит, учитывая, что это ее дети.

Резюме:

В Вашем случае, с учетом отсутствия участия в "жизни" своей доли в квартире и географической удаленности самым наилучшим вариантом будет достижение договоренности между сторонами, без трудоемких и дорогостоящих судебных разбирательств.