Дело о признании договора купли-продажи недействительным

Материал предоставлен автором:

Бахирев Анатолий Анатольевич. Магистр Юридических наук/ Управляющий партнер Юридической компании «Закон и справедливость», е-mail: 8 707 807 9383, digital_germany@mail.ru.

Как обманули женщину при продаже квартиры:

В июле 2017 года ко мне обратилась пожилая женщина по имени Елена, с просьбой помочь ей в восстановлении нарушенных прав, так как ее квартира была продана по цене, в несколько раз меньше рыночной.

Женщина сильно плакала, долго не могла прийти в себя и толком объяснить, как она сама у нотариуса подписала договор купли–продажи, не посмотрев на сумму договора в окончательной ее форме. 

Выслушав пояснения Елены, я понял, что она действительно продала 2-х комнатную квартиру за 6 000 тысяч долларов США, что в тенге составляет 1 884 000.

Елена пояснила, что она ранее давала объявления о продаже квартиры в Республиканской газете «Из рук в руки» и после выхода очередного объявления нашелся покупатель. Данный покупатель пришел к продавцу квартиры не один, а со своей дочерью, в общем-то именно для нее квартира и предназначалась.

Осмотрев квартиру, покупатели предложили Елене следующее: мы оставим вам задаток в размере 100 долларов США, а чуть позже при оформлении у нотариуса донесем остальную сумму. На этом стороны и порешили. Через некоторое время, покупатель позвонил продавцу, и попросил приехать к нотариусу для оформления сделки купли-продажи квартиры.

Ввиду определенных проблем со здоровьем, Елена на сделку поехала в сопровождении родной сестры. Продавца и покупателя пригласили к нотариусу для оформления сделки. При этом, покупателя пригласили с дочерью, тогда как сестру продавца туда не запустили, сказав, что сделка должна осуществляться без присутствия посторонних лиц (то есть сестра продавца – посторонняя, а дочь покупателя - нет).

Ситуация для нашего продавца, в общем то не критичная, ну что тут такого, сестра там ожидает недалеко в коридоре, все идет вроде бы по плану. Однако, когда речь заходит о сумме, которую должна получить продавец, покупатель начал ее отвлекать, говорить: конечно вы получите сумму в размере 6 миллионов тенге, как ранее и договаривались, но дело в том, что у нас сумма в долларах.

Елена, согласилась, ведь какая разница, в какой валюте получать денежные средства за продажу квартиры. 

Нотариус несколько раз показывал сумму на калькуляторе, при этом не называя ее говорил: вы за такую сумму себе не купите другую квартиру. Считаю такое поведение нотариуса как минимум непрофессиональным, ведь статьей 18 Закона РК «О нотариате» четко определено, что нотариус обязан:

1) совершать нотариальные действия, а также действия, связанные с электронной регистрацией, в соответствии с требованиями настоящего Закона, Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и других нормативных правовых актов Республики Казахстан, регулирующих деятельность нотариата;

2) разъяснять гражданам и юридическим лицам права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

В это время, покупатель, не останавливаясь отвлекал продавца разными разговорами, и при этом убеждал ее, что сейчас мы все посчитаем и вы пойдете спокойно уже домой. При пересчете долларовых купюр, родная сестра продавца, находясь в коридоре отчетливо слышала, что покупатель вслух произносил раз миллион, два миллиона и так до шести миллионов. В общем сделка состоялась, продавец подписывает договор купли –продажи, на этом и разошлись.

По приезду домой сестра настояла на том, чтоб пересчитать полученные деньги. Как выяснилось сумма, полученная продавцом равна 6 000 долларов США, то есть 1 884 000 тенге. Сестра поинтересовалась, где остальная сумма, на что продавец Елена в недоумении ответила, что это все деньги, которые она получила за продажу квартиры.

Получается, что Елену попросту обманули и в действительности она продала квартиру за сумму 1 884 000 тенге, что подтверждается ее подписью в договоре, еще и заверенном нотариусом.

Выбора не оставалось как обратиться к юристам, за квалифицированной помощью.

Разберем сложную ситуацию, в которую попала Елена, с комментариями и ссылками на нормы действующего законодательства.  

Очень важно при первом обращении к юристам, полностью и точно (в мельчайших подробностях) вспомнить и изложить все действия, которые были совершены при оформлении сделки купли–продажи.

Итак, выслушав Елену мы незамедлительно перешли к действиям.

В первую очередь была оформлена доверенность на представление интересов продавца, в различных организациях и учреждениях.

Далее, вместе с Еленой мы обратились в ЦОН по месту нахождения квартиры и поставили на нее арест (притязания).

Нарушения при заключении сделки купли-продажи:

В соответствии со статьей 8 ГПК РК, каждый гражданин вправе в порядке, установленном Кодексом, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Именно обращение в суд и является самым ответственным шагом в данной ситуации.

Разберем поэтапно, какие же права продавца были нарушены и какие нарушения законодательства имели место в процессе заключения сделки.

1. В какой валюте совершена сделка?

Наша сделка оформлялась в долларах США, продавец получила 6 000 $. 

Однако, статьей 282 ГК РК предусмотрено: денежные обязательства на территории Республики Казахстан должны быть выражены в тенге (статья 127 настоящего Кодекса), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

Согласно статье 38 Закона Республики Казахстан «О Национальном банке Республики Казахстан», денежной единицей (национальной валютой) Республики Казахстан является казахстанский тенге. 

2. Озвучивалась ли нотариусом сумма продажи квартиры?

Как указано ранее, сумма нотариусом не озвучивалась, а лишь показывалась на калькуляторе. Что к слову подтвердил и нотариус в суде первой инстанции. То есть, продавец не могла полностью осознавать сумму сделки, и была уверена, что продает квартиру именно за 6 000 000 миллионов тенге, а не за 6 000 $.

Таким образом, продавец была явно введена в заблуждение, так как сразу не смогла понять, какую сумму она получит в пересчете с долларов на тенге, тем более, женщина в почтенном возрасте. 

Данное нарушение подлежит защите в соответствии пунктом 8 статьи 159 ГК РК, который гласит: сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение в мотивах может служить основанием недействительности сделки лишь при включении такого мотива в ее содержание в качестве отлагательного или отменительного условия (статья 150 Кодекса). 

Именно данная норма в последующем и должна применяться как основное основание для отмены сделки по продаже квартиры.

3. Имел ли место задаток? 

Как известно, задаток в размере 100 $, был передан продавцу без оформления у нотариуса, так как обе стороны посчитали, что нет необходимости переплачивать нотариусу. Это в дальнейшем также сказалось на ухудшении положения продавца. 

В соответствии статьи 337 ГК РК, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено.

Несоблюдение письменной формы влечет ничтожность соглашения о задатке.

С нарушениями при совершении сделки разобрались, перейдем к судебным разбирательствам.

Подготовка и рассмотрение дела о признании договора купли-продажи не действительным в суде первой инстанции:

В соответствии со статьей 73 ГПК РК, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, суду первой инстанции на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Доказательства могут быть представлены на стадии судебного разбирательства, если невозможность их представления на стадии подготовки дела к судебному разбирательству будет обоснована лицами, их представившими.

В этой связи, при подготовке иска о признании договора купли-продажи недействительным в суд первой инстанции, были сделаны соответствующие запросы в Республиканскую газету «Из рук в руки», так как из объявлений, поданных за долго до продажи квартиры следует, что цена была определена в 7 800 000 тенге, но в последствии снижена до 6 000 000 тенге, в связи с отсутствием ремонта.

Когда были сделаны соответствующие запросы и собраны все необходимые документы, мы составили иск и направили его в суд первой инстанции.

В суде первой инстанции, истец подтвердила, что в действительности ранее подавала объявления, в газету «Из рук в руки», а также пояснила, что в объявлениях цена квартиры указывалась не менее 6 000 000, и не могла быть оценена в 6 000 долларов США, которые она в последствии получила на руки.

Одно из приложенных объявлений, а их было несколько:

Республиканская газета «Из рук в Руки» № 22 (1862) от 6 июня 2017 года: стоимость квартиры составляет 7 800 000 тенге.

В соответствии статьей 81 ГПК РК, лицо, вызванное в качестве свидетеля, обязано явиться в суд в назначенное время и дать правдивые показания.

Так, в суд были приглашены соседи, в качестве свидетелей истца.

При опросе свидетели дали пояснения суду, что данная квартира действительно выставлялась на продажу по цене 7 800 000 тенге, и впоследствии цена была снижена до 6 000 000 тенге ввиду ее состояния.

Эту же сумму подтверждает и представитель ответчика, уже на первом судебном разбирательстве: «ответчик увидела ОБЪЯВЛЕНИЯ о продаже квартиры по цене 6 000 000 тенге». То есть получается, представитель ответчика подтверждает, что сам ответчик пришел к истцу именно по объявлению, где была указана сумма продаваемой квартиры.

Суду были озвучены и другие факты и представлены другие основания для признания сделки недействительной, но о них чуть позже.

Учитывая изложенное, можно смело сказать, что у суда первой инстанции есть все основания признать сделку недействительной. 

Однако, суд первой инстанции был проигран.

Хочется отметить, что в соответствии со статьей 224 ГПК РК, суд основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были представлены сторонами и исследованы в судебном заседании. Согласно статье 225 ГПК РК, при вынесении решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли заявленное требование удовлетворению. 

Кроме того, статья 77 Конституции Республики Казахстан гласит:

• Судья при отправлении правосудия независим и подчиняется только Конституции и закону.
• Какое-либо вмешательство в деятельность суда по отправлению правосудия недопустимо и влечет ответственность по закону. По конкретным делам судьи не подотчетны.
• Принципы правосудия, установленные Конституцией, являются общими и едиными для всех судов и судей Республики.

Резюмируя исход данного гражданского дела в суде первой инстанции, считаю, для защиты прав граждан необходимо ввести уголовную ответственность лиц, которые вводят других людей в заблуждение преднамеренно, заранее зная и понимая, о последствиях, которые могут произойти, в дальнейшем. Кроме того, ужесточить Закон «О нотариате», в частности, внести соответствующие изменения в статью 18.

Однако, вернемся к решению.

Доказательства и факты, не принятые во внимание судом первой инстанции:

Важно отметить, что со стороны суда четко прослеживалась масса нарушений и упущений. Разберемся по порядку:

1. В соответствии со статьей 72 ГПК РК, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, использовать средства защиты, утверждать, оспаривать факты, приводить доказательства и возражения против доказательств в установленные судьей сроки, которые соответствуют добросовестному ведению процесса и направлены на содействие производству.

Однако, суд не принял доводы и доказательства, полученные при опросе свидетелей. Результаты опроса в решении не прослеживаются, что является явным нарушением требований указанной статьи.

Более того, по показанием одной из свидетелей, она сама хотела приобрести у истца квартиру, но так как ей не вернули долги, она не смогла ее приобрести за 6 000 000 тенге.

2. Согласно статье 281 ГПК РК, о каждом судебном заседании суда первой инстанции, а также о каждом отдельном процессуальном действии, совершенном вне заседания, составляется протокол в письменной форме либо краткий протокол при ведении аудио-, видеозаписи судебного заседания.

Как выяснялось позже, суд не вел протокол судебного заседания, что является грубейшим нарушением гражданского процессуального законодательства.

3. Суд не принял во внимание, что продавец не так давно проходила лечение, при этом как раз во время совершения сделки принимала седативные препараты, которые могли затормозить психомоторику. 

Считаю, что препараты, которые истцу назначали врачи, вполне могли повлиять на ее способность отдавать отчет в совершаемых действиях, при оформлении сделки, так как седативные препараты имеют прямое воздействие на психомоторное сознание человека.

Были и другие обстоятельства, не принятые судом во внимание.

Таким образом, изучив решение суда, определив его упущения мы решили обжаловать решение в апелляционной инстанции. К счастью, такая возможность прямо предусмотрена действующим законодательством.

Так, в соответствии со статьей 288 ГПК РК, на решение суда первой инстанции может быть подана апелляционная жалоба, принесено апелляционное ходатайство прокурором в течение трех дней со дня вручения копии решения.

При подготовке в суд апелляционной инстанции, необходимо учитывать процессуальные сроки, для обжалования решения суда первой инстанции, составляющие 30 дней с момента вынесения решения, в окончательной форме (ст.401 ГПК).

При составлении апелляционной жалобы мы руководствовались положениями НПВС РК от 7 июля 2016 года № 6 «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности», в частности:

Приступая к рассмотрению дел о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, суды должны определить предмет и основание иска, по которым истец обращается в суд, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, и в зависимости от этого применять нормы материального права, которыми регулируется спорное правоотношение, и на основании этих норм разрешать иск (часть первая статьи 225 ГПК).

Данное обстоятельство согласуется с требованиями статьи 4 ГПК, по правилам которой задачами гражданского судопроизводства являются защита и восстановление нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, государства и юридических лиц, соблюдение законности в гражданском обороте и публично-правовых отношениях, содействие мирному урегулированию спора, предупреждение правонарушений и формирование в обществе уважительного отношения к закону и суду.

Кроме того, при выяснении оснований недействительности сделки, а также лиц, имеющих право требовать признания ее недействительной, судам следует исходить из того, что согласно пункту 2 статьи 157 ГК они устанавливаются не только ГК (статьи 158, 159, 160, 337, 411 и другие), но и иными законодательными актами.

Указанные нормы ГК и иные законодательные акты применяются как при рассмотрении дел о признании сделок недействительными, так и при рассмотрении других категорий дел, где судами дается оценка тем или иным сделкам (на которые ссылаются стороны в обоснование своих требований и возражений) на предмет их действительности или недействительности.

Так же в суде апелляционной инстанции, были применены: Всеобщая декларация прав человека (ст. 7, 8, 10), Международный пакт о гражданских и политических правах (ст. 14), Конвенции о защите прав человека и основных свобод (ст.6).

Особое внимание суда было акцентированно на следующее:

«С решением суда не согласны, поскольку при рассмотрении дела судьей нарушены нормы процессуального права, а также конституционные права истца, как гражданина РК.» 

Также было отмечено, что в соответствии со статьей 16 ГПК РК, судья оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся в деле доказательств в их совокупности, руководствуясь при этом законом и совестью.

Дополнительно было отмечено следующее:

В соответствии со статьей 159, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина. Суду первой инстанции была предоставлена справка, подтверждающая диагноз истца «дисциркуляторная энцефолопатия, астено-невротический синдром», однако данное доказательство тоже было судом проигнорировано (к апелляционной жалобе нами были дополнительно приложены выписки из историй болезней истца).

Кроме этого, спустя несколько дней после совершения указанной сделки, истец заключила с компетентной организацией договор на проведение оценки и определения рыночной стоимости проданной квартиры. Согласно заключению оценщика, возможная рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в каркасно-камышитовом доме, расположенной по указанному истцом адресу, составляет 6 649 000 тенге (эти документы тоже были приложены в суде апелляционной инстанции).

Судом проигнорированы и не приняты во внимание и пояснения истца, что в мае 2017 года у нее умерла сестра, в следствие чего, она переживала сильную душевную утрату и боль, что привело к дереализации – это расстройство психической сферы, которое характеризуется нарушением восприятия реальности и фактического неосознания своих действий.

Результат пересмотра дела о признании договора купли-продажи недействительным в апелляционной инстанции:

Суд апелляционной инстанции нами выигран.

Выдержки из апелляционной жалобы и Постановления апелляционного суда размещены в следующем материале.