Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор: понятие

В соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса РК (ГК РК), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

То есть, единственная обязанность сторон такого договора, это заключение в последующем основного договора купли-продажи.

Риски для покупателя при заключении предварительного договора с застройщиком

В первую очередь отметим, что с точностью определить риски покупателя при заключении предварительного договора возможно только ознакомившись с его условиями.

Некоторые из рисков приведены ниже. 

Признание предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительным

В соответствии с положениями гражданского законодательства, предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Также предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия основного договора.

То есть в предварительном договоре должны быть четко определены условия, позволяющие определить предмет договора купли-продажи, а именно: этаж, площадь, количество комнат, стоимость квартиры и т.д. 

При отсутствии в предварительном договоре вышеперечисленных условий, он может быть признан судом недействительным.

Согласно ст. 157-1 ГК РК, сделка признается недействительной с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

С учетом изложенного, признание предварительного договора недействительным не несет особых рисков для покупателя. Если покупателем был передан продавцу задаток и это имеет письменное подтверждение, продавец обязан будет его вернуть <п. 4 ст. 292 ГК РК>

Однако, если до заключения основного договора покупателем вложены в квартиру средства (произведен ремонт и т.д.), с большей вероятностью эти средства не будут возмещены покупателю, ввиду отсутствия законных оснований для проведения каких-либо улучшений в неоформленной квартире.

Вероятность утраты задатка по предварительному договору купли-продажи

В большинстве случаев, предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется застройщиками в своих интересах, и отказ покупателя от заключения основного договора чреват для последнего штрафными санкциями (в большинстве случаев это значительные суммы).

Если предварительным договором предусмотрен задаток, при отказе покупателя от заключения основного договора продавец вряд ли добровольно согласится его вернуть. Вернуть задаток через суд также достаточно проблематично.

С одной стороны, предварительный договор – это лишь обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи. То есть до заключения основного договора у сторон не возникает финансовых обязательств, соответственно продавец должен задаток вернуть. Однако для этого соглашение о задатке должно быть признано судом недействительным.  

Но есть и другая сторона. В соответствии со ст. 337 ГК РК, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства. Таким образом, законодательством прямо предусмотрена возможность обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору задатком.

Статьей 338 ГК РК предусмотрено, если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

То есть, судьбу задатка в любом случае будет определять суд.

Отказ продавца от заключения основного договора купли-продажи

В соответствии с п. 5 ст. 390 ГК РК, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Ответственность продавца (штрафные санкции) за отказ от заключения основного договора в большинстве случаев не предусматривается. То есть продавец в любое время может отказаться от сделки без возмещения покупателю какого-либо ущерб или убытков. В этом случае можно обратиться в суд с требованием о понуждении продавца заключить договор купли-продажи. Однако судебные разбирательства - это достаточно долгий и хлопотный процесс, не гарантирующий успешного результата. 

Заключение нескольких предварительных договоров купли-продажи на один объект

По предварительному договору жилье не переходит в собственность покупателя, в связи с чем такой договор не подлежит государственной регистрации. Соответственно, подписание предварительного договора не гарантирует покупателю, что квартира достанется именно ему. На один объект может быть заключено несколько предварительных договоров и по всем из договоров может быть получен задаток. При этом, выбор с кем из покупателей будет заключен основной договор, остается за продавцом.

Как минимизировать риски покупателя при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости?

1. Если квартира будет приобретаться на заемные средства, в предварительном договоре необходимо предусмотреть, что в случае отказа банка в одобрении кредита, предварительный договор прекращает свое действие, и задаток возвращается покупателю в полном объеме.

2. В обязательном порядке указать, что квартира будет продана покупателю по цене, указанной в предварительном договоре.

3. Не проводить улучшений до заключения основного договора купли-продажи.

5. Самое главное, до заключения предварительного договора, детально его отработать с юристом. 

Отметим, что на этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров о долевом участии в жилищном строительстве.

Статья 3 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве»:

Настоящий Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома и передать по завершении строительства второй стороне квартиры или нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, а вторая – произвести оплату и принять квартиры или нежилые помещения в многоквартирном жилом доме.

Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства многоквартирных жилых домов в нарушение требований, установленных настоящим Законом. Сделка по привлечению денег физических и юридических лиц для строительства, совершенная в нарушение требований настоящего Закона, признается недействительной.