Продажа ипотечного жилья

Покупка жилья в ипотеку в настоящее явление довольно распространенное. Для множества граждан это основная возможность решения квартирного вопроса.

Однако, нередко в силу определенных жизненных обстоятельств (развод, затруднительное финансовое положение, пополнение в семье и т.д.) у владельцев ипотечного жилья возникает потребность в его продаже.

Можно ли продать жилье с невыплаченной ипотекой в Казахстане?

В соответствии с действующим законодательством, ипотека – это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

То есть до полного погашения ипотечного кредита квартира по сути является собственностью залогодержателя (банка, выдавшего средства на покупку квартиры). 

Несмотря на указанное обстоятельство, действующее законодательство об ипотеке недвижимого имущества не предусматривает запретов для владельцев ипотечного жилья на совершение сделок по его сдаче в аренду или продаже. Вместе с тем, продажа квартиры в данном случае возможна только с согласия ипотечной организации.

Хочется отметить, что продажная цена квартиры, обремененной ипотекой почти всегда ниже, чем стоимость аналогичного жилья без обременений, да и покупателя на такую недвижимость найти сложнее, но вполне реально.

Есть два основных способа продажи ипотечной квартиры, рассмотрим каждый из них подробнее.

Досрочное погашение ипотечного кредита за счет задатка покупателя квартиры

В основном, продажа квартиры таким способом осуществляется при небольшом остатке задолженности перед ипотечной организацией.

Схема следующая: продавец и покупатель оформляют договор задатка, после получения задатка продавец досрочно погашает ипотеку. После снятия обременений сторонами заключается обычный договор купли-продажи недвижимости и регистрируется переход права собственности на покупателя.  

Способ достаточно простой, однако до заключения договора залога продавцу необходимо получить у ипотечной организации согласие на досрочное погашение кредита. В большинстве случаев банки не отказывают, но если в ипотечном договоре предусмотрена комиссия за досрочное погашение кредита, ее придется оплатить.

Для покупателя же договор задатка является обеспечением обязательства продавца по продаже квартиры, так как в случае отказа продавца от сделки, последний обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере, что прямо предусмотрено статьей 338 ГК РК. 

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Для продажи жилья данным способом также необходимо получить одобрение банка.

В данном случае, предполагаемый покупатель непременно будет проверен на предмет соответствия условиям банка, а сделка будет трехсторонней (продавец, покупатель и банк).

После совершения сделки покупатель становиться собственником квартиры и должником по ипотечному кредиту. 

Важно помнить, что во избежание негативных последствий любые действия по продаже ипотечного жилья должны быть согласованы с банком-залогодержателем.